[역세권 상권분석] ⑨ 방배동 카페골목과 부촌 서래마을

방배동 상권. /사진제공=상가의신

방배동은 서초구 서쪽 끝에 속한 동으로 서울 관악구와 서초구의 경계에 위치한 우면산을 등지고 있다. 방배(方背)라는 이름은 동네 북쪽에 있는 한강을 등진 모서리란 뜻에서 유래됐다고 전해진다.

방배동 상권은 역세권으로 인한 유동인구보다 배후소비 세력에 의존하는 특징을 지닌다. 주거지가 많은 상권이지만 인근 슈퍼마켓이 손에 꼽을 정도로 적다. 대형마트는 방배역에서 1.7km 떨어진 홈플러스 남현점이나 3.1km 떨어진 킴스클럽 강남점을 이용해야 하는 불편함이 있다.

인근에는 우면산, 서리풀공원, 매봉재산, 방배체육공원 등 굵직한 자연공간이 있다. 교육시설로는 방일초, 방배초, 서래초, 방배중, 이수중, 동덕여고, 상문고, 백석예술대가 가깝다. 예술의전당과도 인접해 있다. 방배동은 2호선 방배역과 7호선 내방역, 4호선 사당역이 가깝다. 경부고속도로와 서울 주요 간선도로로 접근성이 우수하다.

3번 출구 먹자상권 주거지 밀집방배동 상권은 크게 방배역 상권, 방배동 카페골목, 인근 서래마을로 나뉜다. 방배역 주변 먹자상권은 3번 출구 이면도로 안 방배아크로타워를 중심으로 펼쳐져 있다. 상권 규모는 큰 편이 아니다. 다른 상권에 비해 점포수도 적다. 방배역 상권 주변은 각종 교육시설과 학원, 병원, 금융기관, 사무실 등이 많다.

먹자상권 대로변은 병원, 호프집, 식당, 프렌차이즈 카페 등이 자리 잡고 있다. 이면도로에는 식사와 술을 함께 즐길 수 있는 업종이 인기를 끈다. 주변 아파트 및 주택에 거주하는 주민, 백석예술대 학생 등이 주유동인구다. 인근 오피스를 배후로 30~50대 직장인들의 소비가 많은 편이다.

평일 오전에는 비교적 한산한 느낌을 준다. 상권을 지탱하는 큰 축인 직장인과 대학생의 점심시간이 되면 유동인구가 증가한다. 점심시간이 끝나면 다시 조용해진다. 이런 모습은 방과 후나 퇴근 이후 저녁시간이 되면 다시 볼 수 있다. 늦은 시간까지 소비되는 업종보다 점심장사와 초저녁 장사를 중심으로 운영하는 업종이 경쟁력 있다.

방배역 4번 출구 대로변은 3번 출구 대로변과 유사한 모습이다. 이면으로는 고급빌라, 고급아파트 등 강남의 중상류층이 밀집해 탄탄한 소비력을 보여준다. 반대편 1·2번 출구는 학교가 위치한 상권이다. 아파트, 원룸 등 주거지가 형성돼 있고 카페, 학원 등의 업종이 많다. 방배역을 기준으로 대로변 상권이 활성화돼 있고 아파트단지 주변은 전형적인 주거형 상권의 모습이다.

방배동 카페골목과 서래마을내방역에서 도보로 10여분대에 도착할 수 있는 방배동 카페골목은 1990년대까지 인기 지역이었다. 카페골목이라고 하면 특색 있는 카페들이 모여 있을 것으로 생각할 수 있지만 대부분 식당과 술집들이다. 카페골목 직선 약 450m 상권은 인근 아파트 주민과 중소기업 근로자 등으로 고정 수요가 탄탄하지만 외부 인구 유입은 많지 않다.

인근 서래마을은 행정구역상 반포4동부터 방배동에 걸쳐있다. 대부분 방배동 하면 “서래마을?”이라고 반문하는 사람이 많을 정도로 서래마을을 방배동으로 생각하는 사람이 많다. 서래마을은 강남의 부촌으로 고급빌라, 주택들이 밀집한 한적한 동네다. 매스컴을 타며 상권이 형성됐다. 대한민국의 프랑스인 절반 정도가 서래마을에 거주한다. 서울프랑스학교도 이곳에 있다.

서래마을 카페거리 약 580m 상권은 프랑스 레스토랑이나 와인바, 고급음식점, 카페가 많다. 일식집도 운영이 잘된다. 다만 이전보다 외부 인구 유입이 많아져 생활 편의시설이 사라지고 그 자리에 고급 레스토랑, 카페가 생기는 추세다. 주민들은 생활에 불편을 겪고 있다. 서래마을은 다른 유명 상권에 비해 대중교통 접근성이 좋지 않다. 상권 범위도 좁아서 외부 인구만을 위한 업종보다 인근 주민들이 이용할 수 있는 업종이 유리하다.

방배동 상권. /사진제공=상가의신

방배동 상권, 배후세력의 소비력 주시방배동은 상권 자체가 강남의 주요상권처럼 크지는 않다. 배후세대, 즉 인근 빌라와 아파트를 비롯한 중산층 주거지역이 자리 잡고 있다. 상권 내 주요 매장의 매출 수준이 높은데 이는 상권을 지탱하는 배후세력의 잠재력이 그만큼 크다고 할 수 있다.

배후세력의 소비력이 탄탄한 만큼 저가 전략보다 높은 품질과 서비스로 승부하는 것이 유리하다. 유기농 웰빙 농·수산물 전문점, 반려동물센터, 디자인 소품 전문매장 등 소비자의 성향과 특징에 맞는 맞춤형 창업을 하면 성공 가능성이 높다. 웰빙 아이템 선정 시 오피스와 주거인구의 조화, 적정 수준의 소득 수준, 다양한 연령층의 공존 등 입지 조건을 잘 따져야 한다.

서래마을 카페거리 상가의 경우 주택형 상가가 많고 임대료가 높다. 실제 수익을 많이 내는 곳은 그리 많지 않다. 창업할 경우 지역 상권에 사정이 밝은 전문가의 조언을 얻어 충분히 파악한 후에 뛰어들어야 한다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제637호(2020년 3월24~30일)에 실린 기사입니다.