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상가권리금.. 법적인 테두리에서 양성화 시켜야

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"외식업이나 도소매 서비스업종에서 동일하게 매출에 영향을 미치는 것 중에 하나는 ‘권리금’이다. 권리금이 매출예측에 대한 독립변수로 작용하기 때문이다."

김영갑 교수는 한양사이버대 상권조사 및 사업타당분석 5주차 ‘경쟁점포의 매출액 추정’ 강의를 통해 이같이 소개하고, “권리금의 핵심은 구조적으로 임차인끼리 주고받는 권리로 법적 테두리속에서 양성화 시켜야 한다.”고 말했다.

실제 용산 참사의 경우 ‘권리금’을 받지 못한 상태에서 ‘건물주가 나가라’는 말이 발생시킨 사회적 문제중에 하나라는 것.
/ 사진=강동완 기자

◇ 권리금은 회계학적으로 영업권에 해당.. 법적 테두리에서 양성화시켜야
김 교수는 “권리금을 회계학적으로 ‘영업권’이라고 표현한다.”라며 “영업권의 평가방법으로 상속세와 증여세법에 영업권 산정방법을 활용, 최근 3년간 순이익을 단순화시킨 계산방법으로 책정되어야 한다.”고 소개했다.

회계학 속에서 영업권의 가치 판단을 기준으로 ‘권리금’을 분석하는 것도 중요하다.
권리금의 종류에 대해 김 교수는 “권리금은 선점권리금(바닥 권리금), 시설권리금, 영업권리금, 기타권리금으로 구분된다.”라며 “이런 권리금이 존재하려면 근거자료가 명확해야 한다.”고 말했다.

먼저, 선정권리금(바닥 권리금)은 상권과 입지의 가치로 이지 선점에 대한 프리미엄으로 형성된 권리금으로 번화가, 역세권과 같이 유동인구가 많은 경우, 바닥 권리금이 높게 형성되고 있다.

시설권리금은 감가상각후 남은 시설의 가치로 시설에 투자한 금액으로 형성된 권리금으로 동일 업종이 아닌 경우 인정받기 어렵다.

영업 권리금(이익권리금)은 사업자가 확보한 단골고객의 가치, 신용도로 영업활동을 통해 얻을 수 있는 수익과 이익에 의해 셩성된 권리금으로 월평균 매출액과 순익이 높을수록 영업권리금이 높게 형성된다.

마지막으로 기타권리금은 사업자가 확보한 특별한 권리로 인한 가치로, 담배판권, 로또판권과 같은 인허가로 인한 사항이 이에 해당된다.

◇ 매출액 관리는 경영기법으로 수립해야..
매출액 상권분석을 위한 변수로 투자액, 매출액, 원가 및 비용에 대한 삼각관계를 통해 매출액 예측 추정이 가능하다. 이런 3대 변수에 대한 관리방법은 따로 있다. 

투자액은 재무관리로, 매출액은 마케팅관리로, 원가 및 비용에 대한 관리는 기능별 관리방법을 이용해서 수립해야 한다.

외식점포의 매출액에 미치는 요인으로 맛, 양, 다양성, 가격, 분위기, 접근성, 주차의 편리성, 서비스, 위생과 청결을 기준으로 경영자의 능력이나 기타 환경적 요인으로 분석된다.

김 교수는 “매출액 추정 방법중에 경쟁점포 비교법, 탐문조사법, 시장점유율법, 통행인구 내점율법을 활용하는 것이 좋다.”고 소개했다.

경쟁점포 비교 추정법으로 경쟁점포의 3개 정도의 매출액을 시간, 요일, 월 패턴을 조사하고, 고객구성과 메뉴구성에 따른 매출특성을 조사하는 방식이다.

김 교수는 “월매출액은 좌석수와 점포회전율등을 기본으로 분석이 가능하다.”라며 “월매출액=좌석수 x 좌석점유율 x 회전율 x 객단가 x 월 영업일수 (테이블수 x 회전율 x 테이블단가 x 월 영업일수)를 통해 파악이 가능하다”고 소개했다.

실제 4인석 테이블이 20개인 음식점의 시장점유율이 75%, 일평균 3.5 회전율, 일평균 객당가 8천원일 경우, 월예상매출액이 5천1백만원으로 분석할수 있다.

이외에도 통행인구의 내점율에 의한 추정법과 시장 잠재 매출액중 점포가 차지하는 매출비용이 있다.

IT시스템을 활용한 매출액 추정방법으로 김 교수는 “중소기업청 상권분석, 나이스 비즈맵, BC카드 대박상권등의 시스템이 있다.”라며 “특히 중소기업청 상권분석 툴과 지오비젼 통해서 손쉽게 활용이 가능하다.”고 소개했다.

추정매출액에 대한 조정요인으로 김 교수는 “경제적 물리적 시장상황과 신규 경쟁자의 출현, 고객의 점포진입에 중요한 도로 건설등 물리적 조건의 변화 등이 있다.”라며 “최근들어 신규경쟁 아이템과 점포들이 시장의 매출액 추정을 어렵게 하고 있다.”고 말했다.

강동완 enterfn@mt.co.kr  | twitter facebook  | 

머니투데이 미디어그룹 '머니S' 편집국 선임기자입니다.

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