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문정역 유동인구 풍부하지만… 주말 매출 ‘취약’

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[역세권 상권분석] ②-문정역

문정역 상권. /사진제공=상가의신

서울의 대표적인 오피스 상권을 꼽으라면 광화문, 여의도, 강남 정도로 볼 수 있다. 최근 새롭게 떠오른 신흥 오피스 상권으로는 문정동이 있다. 문정동은 법조타운, 로데오거리와 함께 아파트, 오피스텔이 대거 자리 잡고 있다. 문정역 주변은 크고 작은 공원이 많이 조성돼 있다. 지금은 무산된 남부화물기지선(오봉역-도농역 구간) 연장선로 부지를 따라 문정근린공원이 들어서있고 탄천, 연화근린공원 등이 있다.

교통망으로는 서울외곽순환고속도로와 동부간선도로, 올림픽대로, 분당수서간도시고속화도로, 용인서울간고속도로 등으로 진입이 수월해 서울 곳곳과 타지역으로 이동이 용이하다. 지난해 개통된 SRT 수서역이 가깝고 서울 경전철 위례신사선(예정)이 개통되면 앞으로 교통 편의성은 더욱 좋아질 전망이다.

◆풍부한 상주인구와 유동인구

문정역 3번·4번 출구 인근은 얼마 전만 해도 서울에서 드물게 논밭과 비닐하우스가 펼쳐진 농경지였다. 하지만 문정도시개발구역과 동남권 유통단지로 지정되며 지금은 신도시로 거듭났다. 가장 먼저 가든파이브 등 물류단지가 생겨났고 이후에 상업용 건물과 주거용 오피스텔 등이 들어섰다.

문정역은 업무시설을 기반으로 탄탄한 수요가 있는 상권이다. 잠실 등 강남권과 인접해 있고 일대에 빠르게 입주가 진행 중인 지식산업센터와 업무단지가 위치한다. 특히 중소기업의 입주 증가로 인해 직장인 유동인구가 증가 추세다. 문정동 법조타운은 하루 약 10만명 수준의 상주인구와 법원, 검찰청 방문객 등 상당수의 유동인구가 지나간다.

법조타운의 초대형 건물들은 회사에서 저렴하게 운영하는 구내식당이 없다. 아침 출근시간, 점심 식사시간, 저녁 퇴근시간에 유동인구가 폭발적으로 늘어난다. 출근시간대에는 가벼운 식사대용이나 커피 정도의 소비가 이뤄지며 실질적인 소비는 점심시간과 퇴근시간 이후로 볼 수 있다.

문정역 4번 출구 이면골목 안에 위치한 골목 사거리의 상권이 가장 발달해 있다. 특히 문정역과 연결되는 엠스테이트 상가의 경우 퇴근 후 지나는 유동인구가 많아 높은 임대료를 형성한다.

◆옛 명성 잃은 문정로데오거리

문정역 서쪽과 달리 동쪽 1번·2번 출구 인근은 로데오거리 상권과 함께 주택가가 많다. 대부분 지은 지 오래된 아파트단지와 단독주택이다. 문정동삼성래미안아파트 등은 비교적 최근에 지은 아파트다. 문정동 지역 일부는 하루에 항공기 약 40대가 지나고 한밤중에도 이·착륙해 소음으로 인한 주민피해가 빈번하다.

문정역 1번 출구로 나와 대로변을 따라 걷다보면 올림픽훼밀리타운사거리가 나온다. 사거리 동쪽에 기존 문정역 메인상권인 문정로데오거리가 있다. 문정로데오거리는 1990년대 초 브랜드 의류 재고매장이 들어서 뜨기 시작했고 당시 송파구 대표 상권 중 하나이자 국내 최대 의류 상설할인매장으로 발달했다.

지금도 대로변에는 다양한 옷가게가 늘어서 있으나 온라인 쇼핑몰이 발달하고 인근에 복합 쇼핑몰이 들어서 당시의 명성은 찾아보기 힘들다. 가든파이브와 법조타운에 비해 주차시스템이 엉망인 것도 사람들의 발길이 줄어드는 이유다.

문정로데오거리보다는 2번 출구 이면도로 문정근린공원을 따라 이어진 곳에 상점가가 더 발달한 편이다. 이곳도 한때는 유동인구가 많았으나 대형마트와 쇼핑몰의 영향으로 다소 침체된 분위기다. 문정역 주변에는 고급 식재료를 판매하는 롯데 프리미엄 푸드마켓, 가든파이브의 NC백화점과 가성비를 자랑하는 이마트, 현대시티몰 등이 들어서 있다.
문정역 상권 구성. /그래픽=머니S

◆오피스 상권의 장·단점 주의해야

문정동 법조타운은 아직 많은 개발계획을 갖고 있다. 앞으로 상권이 더 성장할 가능성이 있는 지역이다. 오피스 상권은 성수기와 비수기의 구분이 없이 1년 내내 꾸준한 장사가 가능하며 피크타임과 브레이크타임이 일정해 인건비 절약 면에서 효율적이다. 골목상권, 대학상권 등에 비해 비교적 경기를 타지 않고 고정적인 수요층이 확보돼 있어 집객력이 뛰어나다는 장점이 있다.

이런 장점을 살려 점심시간의 경우 주고객층인 직장인 20~40대가 이용하는 편의점, 커피전문점이나 회전율이 높은 메뉴의 음식점 등이 유리하다. 퇴근 이후에 이용하는 주점, 치킨전문점 등도 유망하다.

하지만 문정동 법조타운은 주 5일만 활성화되는 오피스 상권의 한계가 있다. 대부분의 오피스 상권은 주말에 유령도시로 변한다. 공휴일, 휴가철, 주말 등은 인근 직장인에 맞춰 유동적으로 운영하는 것이 바람직하다.


☞ 본 기사는 <머니S> 제627호(2020년 1월14~20일)에 실린 기사입니다.
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